Ce type de transaction immobilière concerne le plus souvent une personne qui vend son appartement ou sa maison, tout en conservant le droit d'y rester vivre. Dans ce cas, le montant du prix tient compte d'un abattement pour l'usufruit et l'occupation. Mais le bien peut aussi être vendu en viager libre.

L'acheteur, appelé débirentier, paie donc le bien sous forme d'une rente viagère garantie à vie et indexée, une somme (annuelle, trimestrielle ou mensuelle) versée au vendeur, appelé crédirentier, tant que ce dernier est vivant. Le contrat prévoit également, dans la plupart des cas, le versement d'un capital initial, appelé le bouquet. Dans ce cas, le calcul de la rente en tient compte. Le contrat est toujours rédigé par un notaire, car le bien devient la propriété de l'acheteur dès la signature de l'acte, même si le vendeur conserve la jouissance du logement.

Le viager présente un intérêt réel pour les deux parties :

¤ Pour le vendeur, le viager permet de lui assurer un revenu régulier jusqu'à la fin de ses jours, tout en restant dans les lieux du bien vendu (sauf viager libre). C'est une formule bien adaptée aux personnes âgées qui ont peu de revenus et/ou pas d'héritiers.

¤ Pour l'acheteur, le viager est un moyen d'échelonner le paiement du prix d'acquisition d'un bien immobilier dans le temps, tout en pariant sur l'espérance de vie du vendeur. Le calcul est simple : plus le vendeur vit longtemps et plus l’acquisition est couteuse. Ce pari (aléa) peut paraître choquant, mais c’est la condition impérative du contrat ; l’intérêt étant que, si le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie estimée, l'acheteur paie finalement moins que ne vaut réellement le bien.

Pour calculer la rente, on applique des tables (établies par les compagnies d’assurances ou les notaires) qui tiennent compte de l'âge du vendeur (ou des vendeurs), de son espérance de vie, et de la valeur du bien cédé. Evidemment, un viager libre est plus cher qu'un viager occupé. La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort du premier époux, l'acheteur continuera à payer la rente au second époux.

L'acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale. Des garanties financières lui seront demandées (caution, hypothèque) afin de s'assurer qu'il est à même de payer régulièrement la rente. Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.

Fiscalement, les rentes viagères sont soumises, en France, à l'impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable. Variant selon l'âge du vendeur au moment où il touche la rente, elle est fixée à : 70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans inclus, 40 % de 60 à 69 ans inclus, et 30 % s'il est âgé de plus de 69 ans. Pour les ménages, on retient l'âge du plus âgé, même après son décès.

Attention ! Le vendeur ne doit pas être atteint d'une maladie pouvant entraîner la mort. S’il meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée.

The life annuity is a normal real sale, but with a particular mode of payment. In fact, the price is converted into a life annuity and, possibly, a bouquet (initial payment). This kind of transaction concerns someone who sell an apartment, while preserving the right to live in it. But the property can also be sold in free life annuity. The purchaser pay thus the property’s price with a life and indexed annuity, as long as the seller is alive. In the majority of the cases, the payment of a start-up capital, called bouquet, is required. The contract is always written by a notary, because the real estate becomes the property of the purchaser, even if the seller keeps the use of housing.

For the seller, the life annuity ensures a regular income until the end of his days, while remaining in the place (except free life annuity). It is well adapted to the elderly who have few incomes and/or not heirs. For the purchaser, the life annuity is a mean to spread out the payment of the price in time, while betting on the life expectancy of the seller. This bet can appear shocking, but it is the imperative condition of the contract, the interest being that, if the seller dies before the term of his estimated life expectancy, the purchaser pays finally less than the real price.

Caution ! The seller should not have a disease being able to result in death. If he dies in the 20 days following the signature of the contract, the sale is cancelled.